15 سال سابقه کار در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور خصوصاً در اجرای ثبت 15 سال خدمت، در بانک‌ها به عنوان کار‌شناس حقوقی و معاون اداره حقوقی در قسمت وصول مطالبات معوق بانکی و همین‌طور تألیف کتاب روش‌های وصول مطالبات ما را به دفتر او کشاند تا در مورد اقدامات حقوقی در این زمینه گفت‌وگویی را با ایشان داشته باشیم. گفت‌وگوی ما با علی نجفی به عنوان یکی از افراد باتجربه در امر وصول مطالبات از بررسی روش‌های مؤثر حقوقی وصول مطالبات آغاز، و در این زمینه آسیب‌شناسی هر یک از روش‌ها و بررسی روش‌های اجرای وثایق توسط ایشان مطرح شد. وی نقش شرکت‌های وصول مطالبات را از جنبه تخصص‌گرایی این شرکت‌ها بسیار مؤثر دانسته و بر این امر اذعان دارد که مراحل حقوقی سخت و دشوار نباید توسط این شرکت‌ها به بانک ارجاع شده و بهتر است خود شرکت‌ها آن را به پایان برند. 

1- روش‌های حقوقی معمول وصول مطالبات مورد استفاده بانک‌ها چیست؟ 

وصول مطالبات باید بر اساس وثایق مأخوذه باشد که بیشترین سهم این وثایق را سند رهنی تشکیل می‌دهد. روش دیگر وصول مطالبات بر اساس قراردادهای داخلی بانکی بوده که این نوع قرارداد‌ها موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکداری بدون ربا است که در سال 62 طبق مصوبه مجلس، قراردادهای داخلی بانکی در حکم اسناد رسمی لازم‌الاجرا تشخیص داده شد. در این راستا ادارات ثبت موظف شدند که از طریق صدور اجراییه بر اساس قراردادهای داخلی بانک نسبت به وصول مطالبات اقدام کنند. 

روش بعدی مورد استفاده وصول مطالبات به وسیله سفته است. در سال‌های گذشته سفته در بانک‌ها حرف اول را می‌زد اما سفته دارای مشکلات عدیده‌ای است و این مشکلات باعث شده که استفاده از این نوع وثیقه مقرون به صرفه نباشد. اگر بخواهیم به ترتیب روش‌های وصول مطالبات را بر اساس کارایی آن‌ها نام ببریم، بهترین آن عبارت خواهد بود از روش استفاده وصول مطالبات در قرارداد رهنی، بعد از آن قرارداد داخلی بانک، چک به عنوان سومین وثیقه کارا و در آخر وصول مطالبات از طریق سفته. 

2- دلیل مقرون به صرفه نبودن وصول مطالبات از طریق سفته را چه می‌دانید؟ 

سفته‌های مأخوذه در بانک‌ها معمولاً عندالمطالبه است و باید حتماً از طریق اظهارنامه مطالبه شود. واخواست سفته دارای مسائل پیچیده حقوقی است که معمولاً شعب به آن آگاهی ندارند به طوری که اگر ظرف 10 روز سفته واخواست نشود، تمام امتیازهای سفته که نشأت‌گرفته از ذات اسناد تجاری است از بین خواهد رفت. دادخواست سفته همچنین مستلزم پرداخت هزینه دادرسی ماست. از بُعد زمان نیز رسیدگی به آن بسیار طولانی است به طوری که ابلاغ‌شدن دادخواست و برگشت آن، رسیدگی و صدور حکم، صدور اجراییه و پرداخت هزینه اجرایی توسط بانک و در آخر شناسایی اموال ممکن است طی یک پروسه دوساله انجام شود اما این مسیر را می‌توان از طریق قرارداد داخلی ظرف 10تا 15 روز در اجرای ثبت انجام داد. زیرا غایت پروسه وصول از طریق سفته رسیدن به اجراییه و معرفی اموال امضاکننده سفته و ضامن آن است که بعد از دو سال حاصل می‌شود اما بر اساس قرار داد داخلی می‌توان به راحتی در اجرای ثبت، نسبت به صدور اجراییه اقدام کرد و ظرف 10 روز در صورت موجود بودن اموال بدهکار و ضامن، بازداشت اموال را انجام داد. 

3- چالش‌های فرایند وصول مطالبات از طریق چک چگونه است؟ 

چک مشکلات سفته را ندارد به این خاطر که اگر برگشت بخورد می‌توان از طریق اجرای ثبت و یا از طریق دادگستری روی آن اقدامات وصول را انجام داد. 

4- جنبه حقوقی و کیفری چک چطور معنا پیدا می‌کند؟ 

قانون چک بلامحل، دچار اصلاحات متعدد شد. چک به طور کلی در هنگام برگشت خوردن دارای دو جنبه کیفری و حقوقی است. در صورت کیفری بودن چک، بدهکاران تلاش بیشتری برای پرداخت بدهی خود می‌کنند اما چک‌های مأخوذه در بانک معمولاً جنبه حقوقی دارند و اقدام بر اساس آن‌ها مشابه با اقدام بر اساس قراردادهای داخلی بوده و در اجرای ثبت قابل صدور اجراییه و پیگیری است ولی اگر از طریق محاکم بخواهیم اقدام کنیم، بحث دادخواست، هزینه دادرسی، صدور حکم، قطعیت حکم و صدور اجراییه موجب طولانی‌تر شدن اقدامات خواهد بود که به صرفه و صلاح بانک نیست. 

5- با توجه به تجربه حضرت‌عالی، نحوه اخذ وثایق و تنظیم قرارداد‌ها باید چگونه باشد که وصول مطالبات انجام شود؟ 

مطمئن‌ترین راه برای وصول مطالبات معوق تنظیم سند رهنی با اخذ وثیقه غیرمنقول مسکونی است. به طور کلی اموال غیرمنقول به اداری، تجاری، مسکونی، مزروعی و کارخانه‌ای تقسیم می‌شوند. در بین این اموال، مال مسکونی دارای مشکلات کمتری جهت وصول است. به شکلی که سایر اموال در بحث سر قفلی، تخلیه، نگهداری و فروش برای بانک مشکلاتی را ایجاد می‌کند. 

قرارداد داخلی در رتبه دوم کارایی روش‌های وصول مطالبات قرار دارد به شرط اینکه قبل از آن اموال بدهکار و ضامن شناسایی شود. برای قرارداد داخلی بهترین نوع وثیقه، سپرده‌ها هستند. در رابطه با چک نیز باید قبل از اینکه چکی اخذ شود اموال منقول یا غیرمنقول بدهکار شناسایی شود. 

6- اما بررسی آمار موفقیت وصول وثایق نشان می‌دهد که موفقیت وثایق املاک تجاری بسیار بالا‌تر از وثیقه گذاشتن ملک مسکونی است؛ از نظر شما مشکلات فرهنگی نشأت گرفته از تملیک املاک مسکونی چیست؟ 

املاک تجاری مشکلات خاص خود را دارد. بحث سرقفلی یکی از این مشکلات است. در واقع کار‌شناسان حقوقی باید این اشراف را داشته باشند که سرقفلی متعلق به مالک است یا آن را به کس دیگری واگذار کرده یا بر عکس کسی که می‌خواهد تسهیلات دریافت کند آیا فقط مالک سرقفلی است یا مالکیت ملک را نیز دارد. از طرف دیگر ابعاد فرهنگی نیز در املاک تجاری و به تملک درآوردن آن مشهود است از جمله اینکه ممکن است مدیون ادعا کند که تملک ملک تجاری باعث بریده‌شدن روزی خانواده‌اش می‌شود! 

7- بین روش‌های حقوقی و غیرحقوقی جهت وصول کدام را ارجح می‌دانید؟ 

وصول مطالبات معوق بانکی شگرد‌های خاص خود را دارد. در این زمینه بدهکاران بانکی را باید گروه‌بندی کرده و در این زمینه کار‌شناسان وصول باید توانایی روان‌شناسی داشته باشند (اعتبارسنجی مشتریان) . به طور کلی یک گروه از بدهکاران دارای حسن نیت هستند و بر اساس بعضی از حوادث غیرقابل پیش‌بینی توان خود را از دست داده‌اند؛ در برخورد با این افراد باید روش مذاکره را پیش گرفت. گروه دیگری نیز وجود دارد که تسهیلات بانکی را در جای خود مصرف نکرده و قصد استرداد وجوه را ندارند، این گروه معمولاً در سیستم بانکی با چند شرکت وارد شده و تعهدات خود را طبق سررسید انجام نداده‌اند. مذاکره با آن‌ها راه به جایی نخواهد برد و هر چه سریع‌تر باید اقدامات قانونی علیه آن‌ها انجام داد. 

8- با توجه به مشکلات قانونی وصول مطالبات مانند اصلاحیه ماده 34 قانون ثبت و قانون ورشکستگی، فکر می‌کنید قانونگذار برای حل این مشکلات باید چه قوانینی را تصویب کند؟ 

از سال 86 که ماده 34 قانون ثبت اصلاح و ماده 34 مکرر نیز حذف شد، پیش‌بینی می‌کردم که سیستم بانکی با این اصلاحیه سردرگم شود و مشکلات عدیده‌ای برای وصول مطالبات بانک‌ها پیش آید. به طور کلی می‌توان مشکلات تغییر این ماده را در دو مسئله دید؛ یکی از آن چالش‌ها، ارزیابی است و دیگری ناشی از مشکلات تملیک ملک توسط بانک بر اساس قانون جدید از طریق مزایده به جای حراج. 

در گذشته در ماده 34 بحث تملیک در برابر بدهی بود. در واقع وقتی به بدهکار یا راهن اعلام می‌شد که بعد از 8 ماه ملک شما مقابل بدهی به بانک تملیک خواهد شد، اعمال فشاری صورت می‌گرفت که بدهکار برای ملک خود مشتری پیدا کند یا ملک دیگری را بفروشد تا مطالبات بانک را بپردازد. با اصلاحیه جدید مقرر شد، اگر بدهکار ظرف 10روز در تاریخ ابلاغ اجراییه بدهی خود را پرداخت نکرد، مال مورد وثیقه ارزیابی و با قیمت روز مزایده شود. در این حالت بدهکار انگیزه‌ای ندارد که بدهی خود را بپردازد زیرا فرض می‌کند که با گذشت زمان ملک وی با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شود. در آیین‌نامه نیز اجازه داده شده که مدیون به ارزیابی اعتراض کند تا ارزیابی مجدد صورت گیرد و این مسئله باعث وقفه 3 تا 4ماهه می‌شود. همچنین آیین‌نامه اجرایی اسناد رسمی به گونه‌ای است که می‌توان به ارزیابی مجدد نیز اعتراض کرد. در این حالت این اعتراض در هیئت 3نفره بررسی شده که همین ارجاع باعث صرف زمان جهت قطعیت ارزیابی خواهد شد. بعد از قطعیت ارزیابی موضوع مزایده پیش خواهد آمد که در این زمینه ممکن است خریداری پیدا نشود. در این حالت بانک مکلف خواهد بود که مابه‌التفاوت مبلغ ارزیابی‌شده و طلب خود را به حساب ثبت واریز کند. اگر بانک را در همه این مراحل موفق در نظر بگیریم، بعد از تملیک باید دوندگی‌های فراوانی را آغاز کرده تا بحث تخلیه و تحویل نیز صورت پذیرد. در نتیجه مواجه هستیم با مراحل بسیار طولانی بعد از پروسه تملیک. مشکلی که از ناحیه ماده 34 قانون ثبت ایجاد می‌شود این است که اگر ارزش ملک بیشتر از بدهی باشد و بانک نخواهد مابقی پول را بپردازد، می‌تواند قسمتی از ملک را به صورت مشاع تملیک کند. در این حالت بانک به ناچار باید به اداره ثبت مراجعه کرده و تقاضای افراز داشته باشد. قانون افراز بسیار پیچیده بوده و معمولاً در مورد آپارتمان‌ها اداره ثبت رأی به عدم قابلیت افراز می‌دهد. در این حالت تنها راه مراجعه به دادگستری برای اخذ مجوز فروش است. 

9- راه‌حل پیشنهادی شما چیست؟ 

اگر قانونگذار ارزیابی را حذف کند و مزایده بر اساس مطالبات بانک باشد، بدهکار و راهن مجبور خواهند شد یا ملک را خود بفروشند یا اینکه با بانک تسویه کنند. در غیر این صورت ملک آنان در قبال مطالبات به بانک تملیک خواهد شد و این موضوع به عنوان اهرم فشاری برای وصول مطالبات مطرح است. 

10- انگیزه قانونگذار از اصلاح ماده 34 قانون ثبت مصوب سال 51 چه بود؟ 

این موضوع به مصوبه شورای نگهبان بازمی‌گردد؛ این مصوبه به شرعی‌نبودن تملیک ملک بر اساس بدهی اشاره داشت، با این توجیه که بانک‌ها نباید ملکی را که بسیار بیشتر از بدهی ارزش دارد تملیک کنند. در بررسی پرونده‌ها به این نتیجه خواهیم رسید که این موضوع بسیار نادر بوده حتی در صورت رخداد این استثنائات نیز بانک‌ها اجازه اقاله داشتند. در واقع با راهکار اقاله بانک‌ها مکلف بودند که اگر مدیون تصفیه کند، مازاد بدهی خود را به بدهکار بازگردانند. 

11- در مورد قانون ورشکستگی چه اصلاحاتی را باید دید؟ 

قانونگذار اگر بخواهد به نفع بانک‌ها فعالیت کند باید مطالبات بانک را جز دیون ممتازه در نظر بگیرد. 

12- سرعت عمل ماده جدید 34 با توجه به کاهش مهلت بدهکار از 8ماه به 10 روز کمک‌کننده در روند وصول مطالبات بانک‌ها نخواهد بود؟ 

بحث ارزیابی و مشکلات واریز تفاوت قیمت ملک و بدهی و یا تملیک قسمت مشاعی ملک مهم‌ترین موانع بر سر راه وصول مطالبات هستند که سرعت عمل ماده 34 را بسیار کند می‌کنند. 

13- با وجود اینکه در پرونده‌ها وثایق وجود دارد، ولی با این حال مواجه هستیم با حجم بالایی از پرونده‌های لاوصول، دلیل این مسئله چیست؟ 

یکی از این دلایل بدهکاران بدون حسن نیت‌اند. دلیل دیگر محدودیت امکانات اجرای ثبت در تهران و سایر مراکز استان‌ها است به طوری که وقتی دفا‌تر اسناد رسمی اجراییه صادر می‌کنند و به اجرای ثبت تهران می‌فرستند فقط 10روز طول می‌کشد که ممیز مربوطه آن را خوانده و آن را کلاسه کند. مشکل دیگر ناشی از وجود وثایق در پرونده‌های لاوصول باز برمی‌گردد به اصلاحیه ماده 34 قانون ثبت؛ در واقع بدهکاران در بحث ارزیابی ملک آگاهی کامل دارند که چگونه کار را طولانی‌تر کنند. 

14- بانک‌ها در اخذ وثایق باید چه بازنگری‌ای را انجام بدهند؟ 

وثیقه غیرمنقول مسکونی بهترین نوع وثیقه است و بعد از آن قرارداد داخلی بانک است که باید فهرستی از اموال بدهکار و ضامن را داشته باشیم و هر 6ماه یک بار این فهرست را بررسی کنیم. با وجود این مشکلات بعضی از بانک‌ها ممکن است برای تأمین وثایق به سمت وکالت بلاعزل بروند، البته قانون در این مورد مخالفت داشته اما در حال حاضر قراردادهای رهنی که تنظیم می‌شود شامل این موضوع‌اند. حال باید دید که تا به حال نمونه‌ای بوده که بانک از این وکالت‌ها استفاده کند؟ عدم این استفاده به خاطر ماده 33 قانون ثبت است زیرا این ماده می‌گوید تمامی اسناد استقراضی تابع ماده 34 قانون ثبت‌اند. به بانک‌ها پیشنهاد می‌دهم که در قراردادهای رهنی خود بازنگری داشته باشند. در بعضی از این قرارداد‌ها آمده راهن و بدهکار به بانک وکالت می‌دهند که اگر ساختمان خراب شود بانک در قبال بدهی خود مصالح ساختمانی را بردارد. بانک‌ها معمولاً چنین کاری را نمی‌کنند. 

رهن دین نیز می‌تواند یک راهکار باشد که در بانک‌ها فعلاً اجرا نمی‌شود. این نوع رهن این‌گونه است که مثلاً تسهیلات‌گیرنده از شرکتی طبق قرارداد و با وثیقه طلبی دارد که می‌تواند این طلب را به عنوان وثیقه در نزد بانک قرار دهد (با در نظر گرفتن اعتبار بالای شرکت). در این صورت بانک می‌تواند در صورت نکول به شرکت مراجعه کرده و طلب خود را پس بگیرد. بیمه‌کردن مطالبات نیز از دیگر راهکارهای افزایش کارائی اخذ وثایق است. در این نوع بیمه، بانک و بیمه هنگام بستن قرارداد باید دقت فراوانی مد نظر داشته باشند. همچنین حق بیمه باید بالا باشد که بیمه رغبت کند جانشین بانک در امر وصول مطالبات شود. 

15- شرکت‌های وصول مطالبات چقدر در بازگشت منابع بانکی می‌توانند کارآمد باشند؟ 

تخصصی‌شدن امور مطمئناً باعث بهبود اوضاع می‌شود. افراد اقتصادی-بانکی و افراد حقوقی باتجربه در این سیستم می‌توانند موفق باشند. بحث اعتبارسنجی و نظارت بسیار مهم است. مثلاً ماهی یک بار مأمور بانک به تشکیلات تولیدی تسهیلات‌گیرنده سرکشی کند. روابط عمومی قوی این شرکت‌ها با اجراهای ثبت و محاکم دادگستری نیز بازدهی این شرکت‌ها را افزایش می‌دهند. این شرکت‌ها باید موظف شوند که مراحل حقوقی را کامل طی کنند و مرحله شناسایی اموال را نیز خود انجام دهند، تا عملکرد خوبی از خود به جای بگذارند. 

16- با تشکر از شما.